Karakteristike tržišta nekretnina tokom pandemije COVID-19
Proglašavanje pandemije na svetskom nivou od strane SZO rezultiralo je uvođenjem do sada neviđenih mera ograničenja (kretanja ljudi, rada čitavih sektora privrede, putovanja u zemlji i inostranstvu, prekida lanaca snabdevanja industrije), koje u manjoj ili većoj meri traju i danas. Kako je građevinska industrija veoma bitan pokretač privrednog razvoja i kao takva ima značajan doprinos BDP-u, logično je da su novouvedene mere snažno uticale na istu. U ovom članku razmotrićemo uzroke koji su doveli do promena vrednosti na tržištu nekretnina (uzimajući u obzir najveće svetsko tržište u SAD) ali i aktuelne trendove na tržištu nekretnina u Republici Srbiji.
Uticaj kamatne stope na tražnju nekretnina u SAD
Prema indeksu koji prati promenu cena stambenih nekretnina u SAD S&P CoreLogic Case–Shiller U.S. National Home Price Index cene nekretnina su u periodu od novembra 2019. do novembra 2020. porasle za 9,5%, pa je stambena nekretnina koja je krajem 2019. u proseku vredela 245.000 dolara poskupela na 266.000 dolara u novembru 2020. Rast vrednosti od blizu 10% za samo godinu dana uprkos aktuelnoj pandemiji podrazumeva veliki porast potražnje za nekretninama u SAD. Jedan od bitnih faktora koji je uticao na tražnju jeste politika održavanja kamatne stope na stambene zajmove na veoma niskom nivou.
Na Grafikonu A prikazano je kretanje nivoa prosečnih godišnjih kamatnih stopa u periodu od 2000. do 2020. godine. Kao što vidimo, trend sniženja kamatne stope traje od 2019. a početkom 2020. FED snižava kamatu na blizu 3%, pokušavajući da održi aktivnost tržišta nekretnina usled pada privredne aktivnosti, izazvanog pojavom pandemije. Podatak za 2021. godinu odnosi se na januar, kada je kamatna stopa bila na rekordno niskom nivou od 2,65%, a u martu iste godine iznosi 3,08%. Nesumnjivo je da su niski troškovi zaduživanja prilikom kupovine nekretnina snažno doprineli rastu tražnje, a očekivanja su da će kamate ostati na približno niskom nivou i tokom tekuće 2021. godine.
Uticaj cena gradjevinskog materijala na vrednost nekretnina
Novonastale okolnosti usled „zaključavanja“ izazvale su ozbiljne poremećaje lanaca snabdevanja, transporta, distribucije i prekida proizvodnje u građevinskoj industriji širom sveta. Nakon stagnacije, tokom prve polovine 2020. godine cene su počele da rastu. Na tabeli ispod možemo primetiti značajan rast cena ključnih materijala i sirovina u građevinarstvu u periodu od samo jedne godine u SAD. Tako je, na primer, cena drvene građe (softwood lumber) porasla za čak 73%, a cena gvožđa i čelika za 15,6% za godinu dana.
Pogledajmo na primeru krive ponude i potražnje u odnosu na nivo cena šta će se dogoditi sa cenama građevinskog materijala (Grafikon B). Povećana tražnja i povoljniji uslovi finansiranja dovode do potrebe za većom izgradnjom novih stambenih objekata. Veći broj započetih stambenih objekata povećaće potrošnju građevinskog materijala, pa će se kriva potražnje D1 pomeriti na nivo D2. Kako kriva ponude ostaje na istom nivou (ponuda građevinskog materijala stagnira zbog komplikacija opisanih u uvodnom delu ovog pasusa), nivo cena će porasti. Nova ravnoteža će sada biti u tački B. Na ovaj način možemo konstatovati da je naglom povećanju cena gotovo svih materijala i sirovina u izgradnji doprinela povećana stanogradnja ali i slabija ponuda istih.
Domaće tržište nekretnina u odnosu na pandemiju
Kao što smo već pisali, veoma atraktivno tržište nekretnina u našoj zemlji indirektno je povezano sa globalnim tokovima na velikim svetskim tržištima. Spuštanje i održavanje rekokrdno niskog nivoa kamatne stope na dugoročne stambene zajmove dovelo je do povećanja udela prodatih stambenih jedinica plaćenih kreditom u odnosu na one koji su plaćeni gotovinom. Prema podacima RGZ-a (Republičkog geodetskog zavoda), u prvom kvartalu tekuće 2021. godine putem kredita prodato je 4.594 stambene jedinice (Tabela 2). Kako su u prvom kvartalu pretpandemijske 2019. godine kreditom plaćena 2.448 stambena objekta, uočavamo da je udeo kredita bezmalo dupliran u odnosu na dve godine ranije. Ovakav trend karakterističan je za sva četiri najveća gradska područja u republici Srbiji i u prvom kvartalu 2021. godine iznosi oko 40%, dok su u Novom Sadu čak 54% stambena objekta plaćena kreditom u odnosu na gotovinu. Povoljni uslovi finansiranja kupovine nekretnina, slično kao na američkom tako i na domaćem tržištu povećavaju tražnju za nekretninama što dovodi do povećanja cene kvadrata koji je tokom 2020. godine poskupeo za oko 10%. Na strani ponude, broj dozvola za gradnju stambenih objekata od 2015. godine neprekidno raste, pa je 2020. godine uprkos pandemiji, izdat do sada rekordan broj građevinskih dozvola (Tabela 3). Osim toga, podaci za prvi kvartal 2021. godine su veoma ohrabrujući pa se i ove godine očekuje velika ekspanzija stanogradnje. Ovo će povećati tražnju ali i cene građevinskog materijala, koje su značajno porasle od druge polovine prethodne godine.
Broj izdatih gradjevinskih dozvola stanova u novogradnji u Republici Srbiji
Zaključak
Brojne analize i očekivanja stagnacije ili mogućnosti kraha na tržištima nekretnina, kao posledice negativnog uticaja pandemije na svetsku privredu, nisu se pokazale tačnim. U nestabilnim vremenima kupovina nekretnine predstavlja jedan od najsigurnijih načina da zaštitimo naš kapital. Osim toga, mere monetarne politike, tzv. pojeftinjenja novca (spuštanje nivoa kamatnih stopa) i mere fiskalne politike (ubacivanje ogromne količine novca u sistem – „stimulus money“) doprinele su rastu tražnje za nekretninama. Stanje na tržištu nekretnina u narednom periodu odrediće brzina savladavanja aktuelne pandemije i tempo oporavka ekonomije.