Jedno od bitnih merila stanja ekonomije jedne države je stanje na tržištu nekretnina. Ciklično kretanje predstavlja različite faze zrelosti određenog tržišnog segmenta, koje se smenjuju u relativno pravilnim vremenskim intervalima. Tržište nekretnina može da izgleda nestabilno i nepredvidivo, ali je činjenica da se uvek ponaša u istim ciklusima, koji se pojavljuju više desetina godina.
Životni ciklus nekretnina se sastoji od četiri faze:
- oporavak,
- ekspanzija – apsorpcija,
- ciklus nove gradnje – hiperponuda i
- ciklus zasićenja tržišta – recesije.
Životnog ciklusi nekretnina zavise od mnogobrojnih faktora. Stoga, zaključci istraživanja trajanja ciklusa su veoma nepouzdani, ali možemo reći da traje od 10 do 25 godina. Iako snažna ekonomija obično znači snažno tržište nekretnina, ne postoji uvek direktna korelacija, jer ciklusi nekretnina mogu da funkcionišu i suprotno od ostatka ekonomije. To nam ukazuje stanje na tržištu nekretnina u 2020. godini, kada se desio ogroman skok cena nekretnina i pored povećanja nezaposlenosti i ekonomske zabrinutosti.
Faktori koji utiču na životni ciklus nekretnina
Demografija
Vrednost nekretnina u određenim regionima, gradovima ili delovima grada u velikoj meri zavise od prosečne starosti populacije, njihovog porodičnog statusa i prihoda. Ako je stanovništvo nekog regiona mlađe, postoji veća potražnja za stanovima na infrastrukturno opremljenim lokacijama u blizini obrazovnih, kulturnih i institucijalnih sadržaja koji su atraktivni za mlađu populaciju. Ako je stanovništvo neke regije srednjih godina (porodice), postojaće potražnja za objektima za porodično stanovanje.
Na demografiju mogu da utiču i određeni spoljašnji faktori, među kojima na migracije stanovništva najviše utiče otvaranje fabrika u određenim oblastima. Tada će se u istoj oblasti promeniti demografska populacija i doći će do povećanja potražnje i troškova stanovanja. Značajna je i činjenica da se interesna sfera najplatežnijeg sloja populacije menja u skladu sa životnim i radnim navikama ovoga sloja (periferija – centar grada).
Kamatne stope
Visoke kamatne stope smanjuju kupovnu moć potencijalnih kupaca i odvraćaju ih od kupovine. Nasuprot tome, učestala kupovina stambenih nepokretnosti putem hipotekarnih kredita je odraz pozitivne tržišne dinamike, te su niske kamatne stope veoma dobar podsticaj za kupovinu nekretnina.
Makroekonomski faktori
Uopšteno, snažna ekonomija obično proizvodi i snažno tržište stanogradnje. Snažna kupovna moć podstiče veći broj transakcija, povećana je tražnja za nekretninama i njima neminovno raste cena. Obrnuto, rast ponude usled ekonomske oslabljenosti potrošača odražava se na duži period utrživosti nekretnina, pad prodajnih cena i likvidnosti nekretnina.
Odluke Vlade Republike
Iz nekog razloga, ponekad Vlada može doneti odluke koje stimulišu tržište nekretnina. Ovakve odluke mogu uključivati umanjenje poreza, subvencije za kupovinu ili poreske olakšice. Odluke se većinom dešavaju tokom ekonomskog pada.
Faze životnog ciklusa nekretnina i investicione strategije
Oporavak
Ciklus oporavka nekretnina je teško odrediti. Na tržištu nekretnina može de dogoditi oporavak, dok se drugi sektori ekonomije još uvek ne oporavljaju. Oporavak tržišta nekretnina je veoma upitan, jer je nejasna granica prelaska nekretnina iz stanja recesije u stanje oporavka. Prvi znak ciklusa oporavka je obično opadanje upražnjenih nekretnina, iako izgradnja novih objekata nije počela. Sa aspekta investitora, ciklus oporavka nekretnina je veoma pogodno vreme za kupovinu određenih nekretnina koje su u finansijkoj ili fizičkoj nevolji. Nakon kupovine ovakvih nekretnina, investitori su spremni da iznajme kupljenu nekretninu kada tržište nekretnina pređe u fazu ekspanzije.
Ekspanzija – apsorpcija
U toku perioda ekspanzije, ekonomsko stanje se poboljšava. Postoji povećanje u rastu radnih mesta, povećava se poverenje potrošača i samim tim dolazi do podsticaja potražnje za stanovima i dovodi do izgradnje novih objekata.
Hiperponuda
Investitori će graditi, sve dok ne stigne faza hiperponude, nakon čega počinje da opada potražnja. Usled oslabljenog tržišta rada, pada poverenja potrošača ili zbog toga što je izgrađeno previše nepokretnosti, ponuda nepokretnosti raste znatno brže od rasta potražnje. U ovom periodu obično je velika pomama za prodaju nekretnina, osim za nekretnine za iznajmljivanje, tj. za nekretnine koje donose prinose.
Recesija – zasićenje tržišta
Tokom faze recesije, ponuda nadmašuje potražnju u znatno višem nivou nego što se to dešava u fazi hiperponude. Kod stambenih nekretnina postoji veliki stepen upražnjenosti, a stanarine su i dalje stabilne. U ekstremnim slučajevima, određeni stanodavci će morati da smanje svoje stanarine kako bi njihove nekretnine ostale u zakupu, tj. kako zakupci ne bi prelazili u jeftinije nekretnine. Sa aspekta investitora, recesija je veoma pogodna za kupovinu nekretnina.
Zaključak
Iako je nemoguće odrediti kada će faze ciklusa početi i završiti, jedno je sigurno, a to je da će u određenom trenutku doći do recesije. Kako važi poslovica da se i za sreću i za nesreću kaže: „Proći će“, tako se može reći i za cikluse nekretnina. Jedna od dobrih stvari u toku recesije jeste da se možemo pripremiti za novi rast, a u slučaju uspona i ekspanzije, da se pripremimo za novi pad.