Inflacija predstavlja sastavni deo gotovo svih svetskih ekonomija. Nagli porast stope inflacije može izazvati drastične promene i imati veoma snažan uticaj na različite spektre investicionih ulaganja. S obzirom da je sektor stanogradnje jedan od pokretača privrednog razvoja i kao takav čini značajan udeo BDP-a (Bruto društvenog proizvoda), postavlja se pitanje na koji način povećana stopa inflacije može uticati na investicije u nekretnine? Da li će se naš ulog u nekeretninu isplatiti, odnosno da li stopa povraćaja putem dalje prodaje ili iznajmljivanja nekretnine može biti obezvređena inflatornim uticajem?
Šta je inflacija?
Pre nego što analiziramo gore postavljena pitanja pogledaćemo šta je inflacija. U teoriji inflacija se definiše kao porast opšteg nivoa cena tokom određenog vremenskog perioda. U stvarnosti to znači da naš novac vredi manje, dakle za više novca u odnosu na prethodni period, sada kupujemo istu količinu robe ili usluga na tržištu.
Da li će inflacija „pojesti“ investiciju u nekretninu?
Kao što smo već spomenuli fenomen inflacije će značajno uticati na razne investicione portfolie kao što su finansijska ili energetska tržišta, međutim investicije u nekretnine suprotno od većine ostalih ulaganja neće osetiti glavni udar ovog fenomena. Na koji način tržište nekretnina može biti otporno na inflaciju ?
Pre svega, povećanje opšteg nivoa cena, uzrokovaće povećanje cena građevinskog materijala zbog čega će cena novoizgrađenih objekata biti veća. Takođe veća cena novo-gradnje povući će na gore i cenu već postojećih objekata (stare gradnje).
Uzmimo za primer jedno od najvećih svetskih tržišta nekretnina u Sjedinjenim Američkim Državama. Kao što vidimo na (grafikonu 1a) rast inflacije je zabeležen u svakoj godini osim 2009 kada je zabeležena deflacija (pad opšteg nivoa cena). Opšti nivo cena rastao je u posmatranom periodu od 2010 – 2019 u navedenom procentu na godišnjem nivou. Ako uporedimo vrednost tržišta nekretnina u Americi na saveznom nivou (grafikon 1b) u posmatranom periodu nakon 2010 godine možemo primetiti da je trend rasta vrednosti tržišta nekretnina veoma ubrzan i time što rast cena nekretnina nadmašuje inflaciju čini investiciju u nekretninu otpornom na povećanje opšteg nivoa cena.
grafikon 1a
Izvor:www.statista.com
grafikon 1b
Sada ćemo analizirati cene zakupa nekretnina (grafikon 1c). Kao što vidimo cene zakupa beleže solidan trend rasta gotovo dve protekle decenije, izuzev perioda recesije i sloma hipotekarnog tžišta a zatim i finansijske krize (2007- 2009) kada je zabeležen manji pad i stagnacija cena zakupnina. Nakon kriznog perioda cene su nastavile ponovo postepeno da rastu. Iz ovog primera vidimo da se vlasnik imovine (nekretnine) nalazi u idealnoj poziciji. Zbog porasta cena bilo novoizgradjenih ili već postojećih objekata, manje ljudi će biti u mogućnosti da putem bankarskog kredita kupi i otplaćuje sve skuplju hipoteku, što će povećati pritisak na tražnju za iznajmljivanjem nekretnina kao i cenu istih. Ovo po pravilu važi sa gotovo sva velika gusto naseljena gradska područja kako u SAD tako i u ostalim delovima sveta.
Grafikon 1c
Iako nagli skok inflacije izaziva negativne efekte na ekonomiju (postoje i ekonomisti koji tvrde da umerena stopa inflacije može imati i određene pozitivne efekte) iz gore analiziranih primera možemo zaključiti da investicija u tržište nekretnina pruža investitoru zaštitu uloženih sredstava od devalvirajućih efekata inflacije.